En primer lugar a mi marido por su colaboración, sin la cual hubiera sido imposible sacar el tiempo necesario para escribir. A mi compañera Amparo Ramos, que es mi apoyo día a día en el trabajo y que siempre tiene un momento para resolver mis dudas. Y a mis hijos, que al final del día siempre consiguen sacarme una sonrisa, especialmente a Javier que tanto me ayuda con sus hermanos pequeños
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Ana Martínez es licenciada en Derecho y Administración de empresas por la Universidad Pontificia Comillas (ICADE E1). Ha trabajado durante quince años en Banca como Asesora de Patrimonios y Directora de distintas sucursales bancarias. Tras dejar esa etapa en el año 2013, coincidiendo con el nacimiento de su tercer hijo, en la actualidad es Administradora de Fincas Colegiada y colaboradora de la empresa Afincalitas.
Este libro pretende ser una pequeña guía de ayuda para todo aquel que vive en comunidad. Muchas veces nos enfrentamos a dudas respecto a lo que podemos o no podemos hacer en nuestra casa, sobre si la responsabilidad de ser presidente nos va a suponer muchos trastornos, qué hacer con los morosos que nunca pagan la comunidad, etc.
Mi recomendación es contar con los servicios de un administrador de fincas colegiado, que pueda acompañar a la comunidad en el día a día de todas las gestiones que pueden surgir, y que sea el encargado de velar por que la junta ordinaria se reúna y se puedan tomar las decisiones necesarias para la buena marcha de la comunidad de propietarios. Pese a que no es necesaria la colegiación para poder ejercer el puesto de administrador, considero que el respaldo a nivel jurídico y formativo que ofrece el Colegio de Administradores de Fincas es una garantía adicional para cualquier profesional, así como para los vecinos de las fincas gestionadas.
La Ley de Propiedad Horizontal en la que se basa esta guía puede sufrir cambios próximamente, ya que los Colegios de Administradores de Fincas llevan tiempo reclamando la adecuación de la ley a los tiempos actuales. Esta ley, que tiene casi sesenta años, fue desarrollada en un momento en el que los cambios sociales, con el traslado masivo del campo a la ciudad y la construcción de viviendas a gran escala, impuso el desarrollo de una norma que regulara la convivencia entre vecinos. Pero en la actualidad, cuando cerca del 80 % de los españoles vive en comunidades de propietarios, las actualizaciones de la ley se hacen especialmente necesarias.
Entre los cambios que se reclaman, tal y como se indican en la revista Administradores de Fincas en su nº 184, editada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, cabe destacar:
Mejorar la protección de los derechos de los usuarios y comunidades:
• Cuando la comunidad disponga de los servicios de un profesional, este deberá contar obligatoriamente con un seguro de responsabilidad civil.
• Si el profesional ocupara el cargo de secretario/administrador, con su firma liberará al presidente de las molestias y responsabilidades derivadas de la expedición de certificados y demás documentos de la comunidad.
• Se amplía el plazo para efectuar la convocatoria de la junta ordinaria a fin de favorecer el derecho de asistencia a la misma y la consulta de la documentación por los propietarios.
Adecuar la ley a los tiempos actuales:
• Suprimiendo la primera convocatoria, de modo que la constitución de la junta de propietarios será válida en una única convocatoria.
• Posibilitando la asistencia a la junta mediante vídeo-conferencia o cualquier otro sistema, siempre que se acuerde así en junta de propietarios.
Aclaración de aspectos:
• El voto del propietario que se abstiene se computará, sumándolo a la mayoría conseguida en la votación.
• Reducción de los supuestos en los que se exige unanimidad a casos muy concretos.
• Colaboración de todos los propietarios en los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas.
Las propuestas para la reforma de la ley mejorarán sin duda muchos aspectos que necesitan actualización en la vida de las comunidades de vecinos.
La mayoría de nosotros vivimos en comunidad, y por ello sabemos que la comunidad de propietarios la componen el conjunto de vecinos que viven en un mismo edificio. Pero, ¿qué se necesita para que esta comunidad tenga derechos y sea reconocida legalmente?
La comunidad de propietarios existe desde el momento en que coinciden en una edificación la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre determinados elementos o servicios comunes, tal y como ha estipulado la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 20-01-2010.
Se admite, por tanto, la existencia de la comunidad de propietarios de hecho, sin que se hayan dado los pasos necesarios que estipulan las leyes, y le son aplicables las previsiones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que es la existencia de elementos o servicios comunes lo que determina la creación de esta forma especial de propiedad a la que se refiere el artículo 396 del Código Civil:
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como suelo, vuelo, cimentación y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que los conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, portería, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellas que fueran de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicaciones, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable…”.
Como explica el Código Civil, en la comunidad de propietarios coexisten un derecho individual de propiedad sobre determinados elementos de la misma, que son los elementos privativos, y un derecho conjunto de copropiedad de elementos inseparables, y que son comunes a todos los propietarios. Se pueden por tanto distinguir los siguientes elementos:
• Los elementos privativos son los espacios de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública, y que se encuentran delimitados. Serán todos los elementos constructivos que estén incluidos dentro de su perímetro y sirvan exclusivamente al propietario, es decir, cada una de las viviendas y locales comerciales, los garajes y trasteros de un edificio.
• Los elementos comunes son aquellos elementos que no se pueden utilizar independientemente por cada propietario, y que se han establecido para dar servicios comunes a todos ellos y para poder contar con el uso y disfrute de los elementos privativos; serán, por ejemplo la estructura del edificio, la azotea o cualquier instalación para uso de todos los propietarios como la antena colectiva, la electricidad, etc.
Estos elementos comunes, tal y como los define el artículo 396 del Código Civil, se pueden dividir en cuatro grandes bloques:
a. Elementos necesarios para mantener la estructura del edificio, como el suelo, los pilares, cimientos, etc.
b. Instalaciones, o acometidas generales (desagües, canalización, tuberías, etc.).
c. Espacios comunitarios, como el jardín, la piscina o las salas sociales.
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